Det viktigste for deg akkurat nå er at problemene blir fikset, slik at leiligheten holder alminnelig levestandard igjen. Du sender først én melding, så ringer du tre ganger, sender to meldinger til, men svarene uteblir. Du blir ghostet av din egen utleier, og du sitter igjen med Svarteper.

Jussformidlingen får daglige henvendelser fra bekymrede leietakere rundt om i Norge. Selv om de konkrete problemene for leietakerne er mange og varierte, er det ofte en gjenganger at de ikke får kontakt med utleier. Tatt i betraktning dagens mobilbruk er det ingen legitim unnskyldning som kan rettferdiggjøre utleiers passivitet.

Dessverre er utleieren bundet av få rettslige forpliktelser når det kommer til å være tilgjengelig for leietakeren. Husleieloven ble innført for 23 år siden, i en tid hvor lovgiver vanskelig kunne se for seg hvor enkelt det vil være for dagens husleieparter å kommunisere. Det nærmeste man finner en form for svarplikt for utleier i husleieloven, er utleiers én måneds lange svarfrist dersom leietaker fremsetter forespørsel om fremleie.

Utleier har også en lovfestet plikt til å rette en mangel innen rimelig tid, gitt at mangelen faller innenfor utleiers ansvarsområde. Utover dette har man alminnelige passivitetsregler og kravet til aktsomhet ved spørsmål om erstatningsansvar. Ingen av disse reglene pålegger utleier noen svarfrist som er av betydning for leietaker med akutte problemer.

I en nåtid med pandemi, krig og andre globale katastrofer er kanskje ikke å pålegge utleier en alminnelig svarplikt det som står øverst på dagsorden. Allikevel er det behov for en ny husleielov som ivaretar leietakernes rettigheter på en bedre måte. Svarplikt for utleier vil kunne bidra til økt forutberegnelighet for begge parter. Det vil kunne løse konflikter på et lavere nivå og er i tråd med lojalitetshensynet i kontraktsforhold.

Hyppigere korrespondanse vil også bidra til en klarere forståelse av hva som er gjeldende rett mellom partene. Best av alt, så vil kanskje det kapitulerte kjøleskapet, den lekkende doen og muggtendensene være forrige ukes problemer - og du som leietaker er blitt opplyst om at hvitevarer og doen er utleiers ansvar i henhold til kontrakten, men at du må bli flinkere til å lufte ut for å unngå mugg i fremtiden.

I søken etter en svarplikt møter man på en del spørsmål. Hvor skal grensen gå for meldinger som utleier plikter til å svare på? Hvilket medium skal meldingene fremsettes på? Hvor lang tid skal svarfristen være? Hvor konkret må svaret være? Kanskje svarplikten foreløpig bør utledes av alminnelig folkeskikk og andre normer, men i likhet med utleier, kan jeg ikke svare akkurat nå.